Kira öder gibi ev sahibi olma: Mortgage

“Mortgage” bugünlerde oldukça sık duyduğumuz bir sözcük. Sözcük anlamı “ipotek, tutu, rehin” olan mortgage aynı zamanda “başını sokacak bir konut” isteyen, ancak yeterli birikimi olmayanlar için umut ile eşdeğer. Mortgage esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden kurulacak ipotek karşılığında 15 - 20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor.

Batı ülkelerinde yıllardır uygulanan ve başarılı sonuçlar veren mortgage sistemi, enflasyonla mücadelede başarılı sonuçlar alınıp, nispeten istikrarlı bir ekonomi sağlanınca Türkiye’de de gündeme geldi. Henüz yasal düzenlemeye son şekil verilmese de uygulamanın 2005 yılının ikinci yarısından itibaren yürürlüğe geçeceği tahmin ediliyor. Nitekim şimdiden birçok banka “mortgage” sistemi için hazırlıklarını yapmaya başladı. Oldukça kapsamlı bir içeriğe sahip bu konuyu sizin için genel hatlarıyla özetledik.

Mortgage nedir?

Mortgage sistemini en genel olarak kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak tanımlayabiliriz. Türkiye’de nüfusun ancak yarısının konut sahibi olduğu düşünülürse, bu sistem çok büyük bir kesimi yakından ilgilendiriyor. Mortgage sisteminin şu anda konut alırken kullanım oranı sadece yüzde 3’lerde olan bankaların konut kredisi kullanımı oranını da patlatması gerekiyor.

Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor. Ancak en bilinen yöntemler Amerikan ve Alman modeli olarak adlandırılıyor.

Yöntemlerin özü, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.

Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.