SÖZLEŞMEYİ FİYATLANDIRMA ALTERNATİFLERİ

Sözleşmeleri fiyatlandırmanın sayısız yolu vardır. Bu yöntemler tüm maliyet artış riskini yükleniciye yıkan götürü bedelden tüm artışı işverene yıkan maliyet + maliyetin belli bir oranı ücret yöntemine kadar değişmektedir. Fiyatlandırma alternatiflerinden hangisinin kullanılacağı uygulanan sözleşme tipine oldukça bağlıdır. Her durum için uygun tek bir yöntem vardır düşüncesi bir yanılgıdır. Her sözleşme özgündür ve doğru seçilmiş fiyatlandırma stratejisiyle birçok maliyet riski en baştan önlenmiş olur.

Uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme fiyatlandırma alternatifleri sabit fiyatlı ve maliyet esaslı yöntemlerdir. Sabit fiyat uygulaması götürü bedel ve birim fiyat olarak ikiye ayrılırken; maliyet esaslı yöntemlerin uygulamada en çok yaygın olanları, garantili maksimum fiyat, maliyet + ödüllü ücret, maliyet + sabit ücret, zaman ve malzeme ile maliyet + maliyetin belli bir oranı ücrettir.

Yöntemleri incelemeden önce maliyet – ücret – fiyat ayrımının yapılması yerinde olur. Maliyet (cost), işin yapımının (işçilik, malzeme, ekipman, v.s.) yükleniciye ne kadara malolduğudur. Ücret (fee), maliyetin dışında yükleniciye ödenen miktardır. Genelde ücret, maliyetin kapsamadığı genel giderler, kar ve diğer masrafları kapsar. Ücret yüklenici kazancı olarak düşünülse de bazı fiyatlandırma seçeneklerinde yüklenici kaybı şeklinde de olabilir. İşin fiyatı (price) yapım maliyeti ile ücretin toplamıdır. Diğer bir ifadeyle fiyat, işverenin yükleniciye ödediği toplam meblağdır (Gilbreath, 1992).

Sözleşmeler uygulamada fiyatlandırma usulüne göre isimlendirilirler. Örneğin, birim fiyat esasına göre fiyatlandırılan projenin sözleşmesi birim fiyatlı sözleşme olarak dile getirilir. Fiyatlandırma yöntemleri uygulamada çoğu kez karma şekilde karşımıza çıkar. Bu durumda sözleşme, daha fazla oranda kullanılan fiyatlandırma yöntemi ile isimlendirilir.

Sabit Fiyat Esaslı Fiyatlandırma Yöntemler

Götürü Usulü Fiyatlandırma (lump sum pricing alternative)

Götürü ücret, tarafların inşaatın tamamının bitirilip teslim edilmesi karşılığında yükleniciye ödenecek miktarı baştan belirlemiş olmalarıdır (Kaplan, 1996). Başka bir ifadeyle götürü ücret, tasarlanmış inşaatın belirlenmiş sabit bir fiyata yapılması demektir. Götürü ücret; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını da kapsar (Gordon, 1994). Bu yöntem en basit ve en çok uygulama alanı bulan yöntemdir. Kısa süreli, kapsamı iyi belirlenmiş, küçük yapım işlerinde uygulanması yerinde olur. İlerleyen aşamalarda değişiklik az olacağı için bina inşaatında götürü usulü fiyatlandırma uygun olabilir. Mühendislik-tasarım işleri, danışmanlık servisleri ya da uzun süreli ve geniş kapsamlı işler için tercih edilmemelidir. (Gilbreath, 1992 ve Sorguç, 1975 )

Proje bedelinin baştan bilindiği tek fiyatlandırma seçeneğidir. Bu sebeple, kısıtlı bütçesi olan işverenler bu yöntemi tercih ederler (Hinze, 1993). Yüklenicinin fiyatlandırmayı doğru yapabilmesi için yapım ihalesinden önce tasarıma dair tüm plan ve şartnamelerin eksiksiz tamamlanmış olması gerekir. İşveren katılımına ihtiyacın en alt düzeyde olacağı fiyatlandırma usulüdür. Yapım ihalesi öncesi plan, proje ve şartnamelerin hazır olması ile yüklenici, yöntem ve stratejilerini daha iyi belirleme şansına sahiptir. Doğru bir planlama ve etkin kaynak kullanımı ile yüklenici hem projeyi istenilen süre, kalite ve maliyette yapabilir hem de kazancını artırabilir (Smith, 1999)

Öte yandan, bu sözleşme tipi ile tüm maliyet artış riskleri yükleniciye devredilmiş olur. İşveren, sadece verdiği değişiklik talimatları ve ek işlerden sorumludur (Gibreath, 1992). Ancak uygulamada maliyet artışına sebep olan işin ek iş mi yoksa sözleşme kapsamında mı olduğu çoğu zaman taraflar arasında anlaşmazlık sebebidir. İnşaat projeleri pek çok belirsizlik içerir. Bir projeyi planlanan şekilde tamamlamak güçtür. Böyle bir alanda çalışan yüklenici, tüm maliyet artış riskini üstlenmiş olmanın gerginliğini taşır. Tüm maliyet artış riskini üstlenmek durumunda kalan yüklenici, ucuz işçilik ve malzeme kullanma yoluna gidebilir ki bu durum işveren için önemli bir risk olur (Sorguç, 1975). Görüldüğü gibi götürü usulü, taraflar arası dengelerin, ilişkilerin çok çabuk bozulabileceği bir yöntemdir.

Tüm riskleri yükleniciye devretmiş olmak işveren için de çeşitli riskler yaratabilir. Örneğin, yüklenici maliyeti aşma riskine karşılık kendini güvenceye almak için teklifi şişirmiş olabilir (dengesiz teklif). Sözleşmede yeralmayıp sonradan iş değişikliği olarak ortaya çıkan durumlar ek masraf yaratır. Öyle ki, işveren için bu masraf, değişiklik olmayıp teklifte yeralan bir iş olma durumundan daha da fazla olur. Makul olmayan düşüklükteki (fahiş) bir götürü anlaşma kazanç değil kayıptır. Kalite ve zamana dair sorunlar ortaya çıkabilir, yüklenici işi yürütemez hale gelebilir ya da iflas edebilir. Başarısız bir yükleniciden uygun bir fiyat teklifi almanın hiçbir kazancı yoktur. İşverenlerin kendilerini garantiye almak adına, her durumda götürü usulünü tercih etmeleri yükleniciler tarafından cazip görülmeyebilir. Böyle bir uygulama teklif aşamasında rekabete katılan yüklenici sayısını ve kaliteyi düşürebilir (Gilbreath, 1992).  

Ayıca, uygulamada planlar tamamlanamadan yapım ihalesinin yapılıyor olması bu yöntem için önemli bir sorundur. Planda hata ya da eksik olması sonucu ve maliyeti olumsuz etkiler. Tasarımın önceden yapılmış olması sebebiyle tasarım –yapım ekibi arası kopukluk vardır. Sözleşmede herhangi bir değişiklik yapılabilmesi için tarafların karşılıklı anlaşması gerekir. Değişikliğin en zor yansıtıldığı yöntem götürü usulüdür. (Hinze, 1993)

Götürü usulü uygulamada işveren,riskleri hafifletme yollarını aramalıdır. Birincisi, teklif verecekler için finansal, kalite ve performans standartları konularak uygun olmayan yükleniciye ihaleyi verme riski azaltılır. İkinci olarak, işin kapsamı iyi belirlenmiş olmalıdır. Son olarak işin kapsamındaki değişiklikler ve ek işler kontrol edilmelidir. (Gilbreath, 1992)

Birim Fiyat Usulü (unit price pricing alternative)

Bu yöntem götürü usulünün bir çeşididir. Götürü bedelli sözleşmede işin toplamı için sabit bir fiyat belirlenirken birim fiyatlı uygulamada her bir iş kalemi için sabit bir fiyat belirlenir. Yükleniciye ödenecek ücret (sözleşme tutarı), her bir iş kaleminin birim fiyatları ile öngörülen miktarlarının çarpımının toplamlarına eşittir. Her bir birim fiyat; malzeme, işçilik, masraflar ve yüklenici karını da içerecek şekilde belirlenir (Gordon, 1994).

Birim fiyatlı sözleşmede plan ve şartnameler tamamlanmadan yapım ihalesine çıkılabilir. Fakat, plan ve şartnameler teklif verenlerin projedeki iş kalemlerini eksiksiz belirleyip fiyatlandırabilmesi için anlamlı bir düzeyde hazırlanmış olmalıdır (Hinze, 1993 ve Sorguç, 1975). Ayrıca, yapım sırasında iş kalemlerinin belli bir orana kadar artmış olması işveren tarafından kabul edilir. Bu sınır genelde %15 dir ve bu esneklik yüklenici için güvence olur (Sorguç, 1975).

İşveren için götürü usulde belirttiğimiz riskler birim fiyat uygulamasında da geçerlidir. Ayrıca, birim fiyatlı sözleşme ile çalışan işverenin sahada yüklenicinin uygulamalarını takip edip belirttiği miktarları kontrol edecek eleman sayısı, götürü usulüne kıyasla, daha fazla olmalıdır. İşverenin gerçek maliyeti iş tamamlanana kadar bilmiyor olması bu yöntemin diğer bir olumsuz yanıdır (Hinze, 1993).

İyi tanımlanmış (kapsamı ve iş kalemleri doğru belirlenmiş) fakat miktarların doğru tahmini zor ya da imkansız olan  projelerde bu yöntem uygundur. Toprak, kazı, derin temel işleri bu tip projeye örnek gösterilebilir (Sorguç, 1975).

Global (Artırmalı) Götürü Usulü Yöntemi

(lump sum with escalation pricing alternative)

Bu ücret tipi, götürü ücretli sözleşmede pahalılık zammı veya fiyat farkı ödenmesinin, yüklenici lehine saklı tutulduğu ücret tipidir (Kaplan, 1996). Bu yöntem, hem götürü ücretli hem de birim fiyatlı sözleşmelere uygulanabilir. Amaç, sabit fiyatlı uygulamalarda yüklenicinin maruz kaldığı maliyet riskini azaltmaktır (Gilbreath, 1992).

Fiyat farkı koşulları ve fiyat farkı uygulanacak iş kalemleri ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Artırıma dair doğru index kullanılmalıdır. Hangi artırım katsayısının hangi iş kalemine uygulanacağı belirlenmiş olmalıdır. Global götürü ücret, fiyat dalgalanmaları olan ortamlarda ve uzun yıllar sürecek projelerde uygulanabilir (Gilbreath, 1992).

Maliyet Esaslı Fiyatlandırma Yöntemler

Teknolojisi yüksek veya belirsizliğin çok olduğu uygulamalarda sabit fiyatlı yöntemler terkedilip maliyet esaslı yöntemler tercih edilmelidir. Bu fiyatlandırma yöntemleri sabit fiyatlı yöntemlerin katılığını azaltmak amacıyla uygulanırlar. Maliyet esaslı yöntemlerde işveren, proje masraflarını karşılar ve ek olarak yükleniciye bir ücret öder. Bu ücret, sabit, ödüllü veya maliyetin belirli bir oranı olarak kararlaştırılabilir(Griffis ve Butler, 1988). Sabit fiyatlı yöntemlerden farklı olarak, maliyet artı yöntemlerinde işveren, maliyet riskini yüklenici ile paylaşır.

Bu yöntem, proje kapsamının ve gerçek bedelinin doğru şekilde belirlenmesinin zor olduğu durumlarda tercih edilir. Plan ve şartnamelerin hazır olmadığı ve hazırlık için zaman kaybedilmek istenmediği durumlar buna örnektir. Diğer bir ifade ile bu yöntemde tasarım bitmeden yapıma başlayabilme imkanı vardır (hızlı yol uygulaması). Bu sayede tasarım-yapım ekibi koordinasyonu yüksek olur ve uygulamacılar tasarım aşamasında da yer alabilirler. Ayrıca, değişikliği projeye yansıtmak kolaydır ve taraflar arasında sorun yaratmaz. Restorasyon projeleri gibi projeye dair kesin bilgilerin ancak yapım başladıktan sonra elde edilebildiği projelerde de maliyet artı yöntemleri tercih edilir (Hinze, 1993).

Maliyet artış riskini üstlenmek zorunda kalmayan yüklenici teklifinde de böyle bir duruma karşı güvence payı bırakmak lüzumu hissetmez (Griffis ve Butler, 1988). Bu durum hem işveren hem de yüklenici için avantajlıdır. Yüklenici, şişirilmiş teklif nedeniyle işi alamama riskinden kurtulurken işveren de gereksiz ödeme yapmamış olur.

Sabit fiyatlı yöntemlerde maliyet riskinin yüklenicide olması, değişiklilerin yansıtılmasının güç olması gibi sebeplerle çabuk bozulabilen ilişkilere karşılık maliyet esaslı yöntemlerde taraflar karşılıklı uzlaşmaya dayalı bir ilişki kurabilmektedirler (Griffis ve Butler, 1988).

Öte yandan, bu yöntemin işveren için en olumsuz yanı, gerçek maliyet hakkında proje tamamlanana kadar hiçbir bilgisinin olamamasıdır (Hinze, 1993). Maliyetin artmasını önlemek amacıyla yükleniciyi özendirici birtakım uygulamalar yapılmaktadır. Buna karşılık yüklenici, maliyeti düşürmek için kaliteyi düşürme eğiliminde olabilir. Bu yöntemlerde işveren daha sıkı bir şekilde sözleşme takibi (contract monitoring) yapmalıdır. (Gilbreath, 1992). Diğer bir ifade ile, maliyet artı yöntemlerinde diğer yöntemlere kıyasla işveren katılımının daha çok olması gerekir (Griffis ve Butler, 1988). İşverenin sürekli müdahalesi ve değişiklik talebinde bulunması belirli bir program dahilinde çalışmayı engelleyebilir. Belirsizlikler sebebiyle yüklenici, önceden kapsamlı planlama yapamaz.

Uygulamada sıkça karşılaşılan maliyet esaslı yöntemler aşağıda açıklanmıştır.

a)      Garantili Maksimum Fiyat (guaranteed maximum, fixed price)

Garantili maksimum fiyat uygulaması şu şekildedir: proje yapımı için öngörülen bir fiyat (maliyet + ücret) vardır. İşveren ayrıca bir tavan fiyat belirler. Tavan fiyat, işverenin maliyet artış sorumluluğunu kabul ettiği en üst sınırdır. Yüklenici, tavan fiyatı aşmayacağını kabul ve garanti etmiş olur. Aşması durumundaki maliyet yüklenicinindir. Maliyetin düşmesi durumunda taraflar, tasarruf edilen miktarı daha önce belirledikleri paylaşım katsayısına göre paylaşırlar.

Örneğin,                                                 

tavan fiyat: $66.000.000

öngörülen fiyat: $63.000.000 (maliyet: $60.000.000, ücret:$3.000.000)              

yapımdan sonra gerçek değerler:      

yüklenicinin maliyeti: $57.000.000 (maliyet öngörülenin $3.000.000 altında)

yüklenicinin ücreti:  $4.500.000   ($3.000.000 + $1.500.000) (%50 paylaşılmış)

projenin fiyatı:   $61.500.000  ($60.000.000 + $1.500.000)

Bu yöntemde işverenin katılımı sabit fiyat uygulamalarından daha az olabilir. Maliyetle ilgili parametrelerin belirlenmesi işinde işveren katılımı önemlidir. Hedef fiyatlar, tavan fiyat ve paylaşımın nasıl yapılacağı konuları baştan karara bağlanmalıdır.

Sabit fiyat uygulamasının uygun olmadığı, uzun süreli, geniş kapsamlı ve belirsizlikler içeren, uygulamaya hızla geçilmesi gereken ve plan-şartnamelerin hazır olmadığı projelerde bu yöntem uygulanabilir. Genel sözleşme uygulamasında tercih edilen bir fiyatlandırma alternatifidir. Bu yöntem, mühendislik-mimarlık sözleşmeleri için de yaygın olarak kullanılmakta ve “hedef maliyet” yerine “hedef iş saati” üzerinden hesap yapılmaktadır.

İşveren için en önemli sakıncalardan biri, yüklenicinin maliyeti azaltmak için kaliteyi düşürme eğiliminde olmasıdır. İşverenin düzenli kontroller yapması yerinde olur (Gilbreath, 1992 ve Hinze, 1993).

b)      Maliyet + Sabit Ücret (cost plus fixed fee)

Bu uygulamada, yüklenicinin projeye dair tüm maliyetleri karşılanır ve servisleri için sabit bir ücret ödenir. Bu sabit ücret baştan belirlenir ve işin kapsamı değişmedikçe aynı kalır. Ücret sabit olduğundan yüklenicinin maliyeti artırarak kazanç sağlama gibi bir yaklaşımı olmaz. Öte yandan, tüm maliyetlerin karşılanıp ücretin garanti olması yüklenicinin maliyet kontrolü yapması konusunda özendirici olmaz. İşveren, sabit ücreti belirleme konusunda projeye katılır. Diğer maliyet esaslı yöntemlerde olduğu gibi işverenin düzenli maliyet kontrolü yapması yerinde olur. (Gilbreath, 1992) Uzun süreli büyük projeler için uygun bir fiyatlandırma seçeneğidir. Yüklenici, alacağı ücretin değerini kaybetmemesi için işi en kısa sürede bitirme eğiliminde olabilir.

c)      Maliyet + Ödüllü Ücret (cost plus awarded fee)

Bu uygulamada yüklenicinin tüm maliyetleri karşılanır ve yükleniciye minimum seviyede bir ücrete ek olarak “ödül ücret” ödenir. Ödül ücretin miktarı projenin sonunda belirlenir. Maliyet + sabit ücrette olduğu gibi, sabit bir ücret alınacak olması yükleniciler için özendirici olmamaktadır. Bu sakıncayı azaltmak ve yüklenicinin maliyet konusunda daha dikkatli ve sorumlu davranmasını sağlamak için işveren, ödül ücret uygulamasını tercih edebilir. Yüklenicinin performansına bağlı olarak belirlenecek bir ücret olması yükleniciler için özendirici olmaktadır.

Projedeki belirsizlik bir tavan fiyat belirlemeyi engelleyecek kadar fazlaysa veya proje ilk defa uygulanacaksa ve yapım kalitesi garanti edilemiyorsa bu fiyatlandırma tipi uygulanabilir (Gilbreath, 1992).

d)      Zaman ve Malzeme (time and materials)

Bu sözleşme uygulamasında yüklenicinin tüm malzeme ve işçilik masrafları karşılanır. İşçilik ücretleri saatlik olarak hesaplanır ve yüklenicinin karını da kapsar. Bu yöntemde de yükleniciyi maliyet kontrolü yapmaya teşvik edecek bir yapı yoktur. Aksine, artan işçilik maliyetiyle orantılı olarak yüklenicinin de karı artmaktadır. Bu yöntemle sözleşme yapma veya değişiklikleri sözleşmeye dahil etme hızlı olur. Bu sebeple, acil işlerde ve onarım projelerinde tercih edilir. Uygulama, kısa süreli ve küçük kapsamlı işlerde tercih edilmelidir. Maliyetin çok fazla artma riskine karşı işverenin süre ve malzeme konusunda sınırlar belirlemesi yerinde olur (Gilbreath, 1992).

e)      Maliyet + Maliyetin Belli Bir Oranı Ücret (cost plus percentage of cost)

Bu anlaşma ile yüklenicinin projeye ait tüm masrafları karşılanır. Ayrıca yükleniciye masrafın bir kısmının ya da tamamının belli bir yüzdesi olan ücret ödenir. Açıktır ki maliyet arttıkça yüklenicinin ücreti de artacaktır. Bu yöntem maliyet kontrolü için yükleniciyi özendirmez. Aksine, yüklenici maliyeti artırarak ücretini de artırma eğiliminde olur. Kaçınılmaz olmadığı sürece bu yöntemin kullanılmaması önerilir. Şayet kullanılacaksa, güvenilir yüklenicilerle kısa süreli, düşük maliyetli veya acil işlerde kullanılabilir. İşveren ücret için olası en düşük yüzdeyi vererek kendini aşırı artan maliyet riskinden korumaya çalışabilir. İşverenin maliyet ve yapımı yakından takip etmesi yerinde olur (Gilbreath, 1992 ve Hinze, 1993).

Hazırlayan:

Ayşegül KORKMAZ

İnşaat Y.Mühendisi

Yapı İşletmesi (İTÜ-2004)

KAYNAKLAR

Gilbreath, R. D., 1992. Managing construction contracts operational cpntrols for 

commercial risks, second edition, John Wiley&Sons, INC, Canada.

Gordon, C. M., 1994. Choosing Appropriate Construction Contracting Method, Journal of Construction Engineering, Vol. 120, No. 1, 196-209

Griffis, F. &Butler, M. 1987. Case for cost-plus contracting. Journal of                

Construction Engineering and Management, 114, 83-95.

Hinze, J., 1993. Construction Contracts, Irwin McGraw-Hill.

Kaplan. , 1996. İnşaat Sözleşmeleri, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 

            Ankara.

Smith, N. J., 1999. Managing Risk in Construction Projects, Blackwell Science Ltd,

           London.

Sorguç, D., 1975. Laws and Contracts in Cnstruction, METU