İNŞAAT SANAYİNDE ÖRGÜTSEL İLİŞKİ TİPLERİ  

Sözleşme tipleri taraflar arasındaki örgütsel ilişkiyi ortaya koyar. Hinze (1993)’nin yaptığı ayrıma göre inşaat sektöründe beş ana sözleşme yapısı vardır. Bu bölümde sözleşmeler ile oluşturulan örgütsel yapı çeşitleri Hinze (1993)’nin yaptığı ana ayrım dahilinde ele alınacaktır. Sözleşme tiplerinin kullanılmasının uygun olduğu alanlar ile tüm sözleşme tiplerinin içerdiği risklere değinilecektir. Unutulmamalıdır ki, her sözleşme tipi eğer doğru şekilde planlanır ve uygulanırsa sonuç başarılı olur. 

Genel Sözleşme Yöntemi (general contract method)

Bu sözleşme tipi geleneksel sözleşme yöntemi olarak bilinir. Sözleşme, işveren ile tek bir (ana) yüklenici arasında yapılır. Uygulamada iş sahibini temsil eden bir şirket olması yaygındır. Proje yapı tipinde ise temsilci bir mimarlık firması olurken, proje bir mühendislik projesi ise temsilci firma bir mühendislik firması olur. Ana yüklenici proje ile ilgili belli konularda uzman olabilir. Uzman olmadığı alanlarda o iş gruplarını altyüklenicilere devreder.

Genel sözleşme için tipik organizasyon yapısı

Bu sözleşme tipinin seçilmesindeki en büyük etken, ana yüklenicinin nitelikleridir. Yüklenicinin projeye ait deneyimi varsa, yönetim gücü etkinse, planlama ve işi yürütümü başarılı ise böyle bir yüklenici ile genel sözleşme yapılması uygun olur. İşverenin kendi yönetim yapısı projeyi başarıyla yürütebilecek yetkinlikte ise bu tip sözleşmenin yapılması gereksiz olabilir (Hinze, 1993).

Genel sözleşme tipi genelde küçük bina (okul, alışveriş merkezi) projelerinde uygulanır. Ana yüklenici uzman olmadığı alanlarda altyükleniciler ile çalışarak büyük projelerde de çalışabilir. Yüklenicinin iş kapsamı belirleyip program yapması ve maliyeti doğru hesaplayabilmesi için tasarımın yapım ihalesinden önce tamamlanmış olması gerekir (Gilbreath, 1992).

Genel sözleşme tipinde işverenin karşılaşabileceği en büyük sorun, ana yüklenicinin “komisyoncu” olmasıdır. Diğer bir ifadeyle, ana yüklenici tüm işleri altyüklenicilere devredip ortadan kaybolabilir. Böyle bir uygulamadan kaçınmak için işveren, sözleşmeye “ana yüklenici işin en az %25ini yapmakla yükümlüdür” gibi bir hüküm koyabilir. Yüzdelik oran; kanunlara, işin gereksinimine ve işverenin isteğine göre artırılıp azaltılabilir (Hinze, 1993).

Tasarla- inşa et yöntemindeki kadar olmasa da genel sözleşme uygulamasında da yapıma dair tüm işlerin bir yüklenicide olması bir dezavantaj olabilir. Ana yüklenicinin başarısız olması tüm projeyi etkiler.(Gilbreath, 1992)

Ayrık Sözleşme Yöntemi (seperate contracts method)

Bu sözleşme tipinde işveren, işin değişik kısımları için farklı yüklenicilerle sözleşme yapar. Aslında bu sözleşme yapısı genel sözleşme ile aynıdır. Fakat bu durumda yönetim gücünden yararlanılan bir ana yüklenici yoktur. Yönetim görevini ya işveren yürütür ya da bu işi üstlenecek bir şirket ile sözleşme yapılır. Yönetim işini üstlenecek bir şirket ile sözleşme yapılması durumunda işveren, bu şirketin görev ve sorumluluk sınırlarını iyi belirlemeli ve bu şirketin yüklenicilerle olan koordinasyonunu sağlamalıdır (Hinze, 1993).

Ayrık sözleşme için tipik organizasyon yapısı

Ayrık sözleşme uygulaması, proje birkaç değişik özel tipte iş içeriyorsa tercih edilmelidir. Eğer bir çok iş tipi varsa, bu durum genel sözleşmeye kıyasla iş sahibi için çok daha fazla riskli olacağından, ayrık sözleşme tipi tercih edilmemelidir. Böyle bir durum, koordinasyon eksikliği ve karmaşaya sebep olabilir. Tek bir yüklenici ile sözleşme yapma (genel sözleşme) riski az sayıda yüklenici ile yapılan ayrık sözleşme ile azaltılabilir. Bu durum portfolyo etkisi olarak açıklanabilir. İşin bir kısmından sorumlu bir yüklenicinin başarısız olması işin tümünden sorumlu bir yüklenicinin başarısız olmasından daha kolay karşılanabilir. Öte yandan, bu sözleşme tipinde yönetim ve kontrole çok daha fazla önem verilmeli, işveren denetimi artırılmalıdır (Gilbreath, 1992).

Tasarla-İnşa Et Yöntemi (design-construct / design-build)

Bu sözleşme yönteminde işveren, projenin tasarım ve yapımı için tek bir sözleşme yapar. Bu sözleşme tipi genel sözleşme uygulamasına benzemektedir. Genel sözleşmeden farklı olarak yüklenici aynı zamanda tasarımdan da sorumludur. Yüklenici, tasarımı kendi yapabileceği gibi bir tasarım firmasına da yaptırabilir. Her iki durumda da işverene karşı tüm sorumluluk, yüklenicinindir.

Tasarla-inşa et yöntemi için tipik organizasyon yapısı

Tasarla-inşa et yöntemi, petrokimya fabrikaları gibi, büyük ve endüstri yapısı projelerinde tercih edilmektedir. Deneyimli bir firmanın hem tasarım hem de yapım işini üstlenmesi ile projenin yapılabilirliği/uygulanabilirliği artmaktadır. Tasarım ve yapım işi tek bir firma sorumluluğunda olduğu için tasarım işi tam bitmeden yapıma başlama olanağı vardır (hızlı yol uygulaması). Zaman kazancı sağlayan bu yöntem, enflasyonun fazla olduğu ortamlarda tercih edilir. Projeye dair herhangi bir eksik ya da kusur olması durumunda işverenin bu eksikliğin tasarımdan mı yoksa yapımdan mı kaynaklandığını araştırmak zorunda olmaması bu sözleşme tipinin en büyük avantajıdır (Hinze, 1993).

İşveren sebebiyle olmadıkça fiyatı aşma riski ve projenin zamanında bitirilmesi sorumluluğu gibi tasarım ve yapıma dair tüm sorumluluklar ve riskler yükleniciye aittir (Murdogh ve Hughes, 1993).

Bu yöntem, genel sözleşme ve inşaat yönetimi sözleşmelerine rakip olacak düzeyde kullanım alanı bulmaktadır ve her türlü projede uygulanabilir. Öte yandan, riski yüksek projelerde uygulanmaması tavsiye edilir (Gilbreath, 1992). Tasarım ve yapıma dair tüm sorumluluğun tek elde toplanması bir avantaj olabileceği gibi dezavantaj da olabilir. İşveren açısından en büyük risk, sözleşme yapılan firmanın projeyi yüklenebilecek düzeyde olmadığının sonradan ortaya çıkmasıdır. Tasarım ve yapım için tek bir firma ile sözleşme yapan işveren, projenin başarısını doğrudan o şirketin finansal istikrarına, yönetim gücüne, tasarım ve yapım yeteneğine bağlamış olur. Yüklenicinin başarısızlığı projenin tamamını tehlikeye atar. Bu tip bir sözleşme yapan işveren, yükleniciyi seçerken çok dikkatli olmalıdır (Gilbreath, 1992).

Profesyonel İnşaat Yönetim Metodu (professional construction management)

Bu sözleşme yönteminde işveren, birtakım işleri yürütmesi için bir inşaat firması ile anlaşır. Bu firma işveren yararına çalışarak, projenin zamanında, bütçesi dahilinde,

plan, proje ve işveren isteklerine uygun olarak tamamlanmasını sağlar. İşveren ile sözleşme yapan taraflar arasında koordinasyonu kurar ve işveren adına yönetimde sorumludur. Genelde işverenler bir inşaat yönetim şirketi ile projenin ilk aşamasında anlaşırlar. Tasarımı üstlenecek firma seçilirken bu yönetici firmanın da seçim kararına katılması sonraki iş ilişkileri için yararlı olur.

İnşaat yönetimi yöntemi için tipik organizasyon yapısı

İnşaat yöneticisinin bir diğer görevi, tamamlanan tasarımı inceleyerek zaman ve para kayıplarını azaltmaya çalışmaktır. İnşaat yöneticisi ücret tabanlı çalışır. İşverenler, projenin maliyetini aşmayacağı garantisi ile, inşaat yöneticine garantili en yüksek ücreti ödemeyi tercih ederler.

Tasarla-inşa et yönteminde olduğu gibi inşaat yöneticisi yönetiminde hızlı yol uygulaması yapılabilir. Tasarımı yapan firma ve yüklenici arasındaki koordinasyonu sağlamak inşaat yöneticisinin sorumluluğudur. Unutulmamalıdır ki, inşaat yöneticisi projenin yapımında fiilen görev almaz; yapım işini ana yüklenici ya da yükleniciler yerine getirir.

İnşaat yönetimi yöntemi hangi durumlarda önerilir? Bu yöntem büyük veya kompleks işlerde uygulama alanı bulmaktadır. Tasarım evresinde inşaat uzmanlığı gerektiren işlerde bu uygulama önem kazanmaktadır. Hastane yapımı genelde bu yöntemle yapılmaktadır.

Emanet Usulü (force account)

Bu yöntem klasik “kendin yap” yöntemidir. Emanet usulü yöntemi taraflar arasında yazılı bir sözleşmenin yer almadığı bir uygulamadır. İşveren; malzeme, ekipman ve işgücü sağlama görevlerini kendi üstlenir. İş gücü için ya kendi bordrolu işçilerini kullanır ya da onları emanet alır. Bu yöntemde mimar-mühendisin görevi azdır ve yönetici işverendir. Yazılı bir sözleşme olmadığından sözleşme hazırlığı ile zaman kaybedilmez. İşveren yönetimi kendi üstlendiğinden yüklenici ve altyüklenici masrafları da söz konusu değildir. (Hinze, 1993)

Emanet usulü uygulaması için tipik organizasyon yapısı

Emanet usulü, planların ayrıntılı incelenmesinin gerekmediği ve uygulaması kolay küçük projelerde tercih edilmelidir. Emanet usulü en çok bakım onarım projelerinde uygulama alanı bulur. Örneğin, bir yol inşaat projesi genel sözleşme yöntemi ile yapılırken, bir yolun bakım çalışması emanet usulü ile gerçekleştirilir. Emanet usulü, kamuda tercih edilen bir yöntemdir. Kamu kuruluşları kendi aralarında, emanet usulü ile bir takım küçük projelerini birbirlerine yaptırırlar. (Hinze, 1993)

Hazır işgücü ve ekipman bulundurmak külfetli ve tüm sorumluluğun işverende olması gibi sebeplerden dolayı bu yöntemden kaçınılır (Gilbreath, 1992).

Hazırlayan:

Ayşegül KORKMAZ

İnşaat Y.Mühendisi

Yapı İşletmesi (İTÜ-2004)

Korkmaz, A., 2004. Teklif Verme Sürecinde Olan Yükleniciler için İnşaat Sözleşmelerinde Risk Değerlendirme, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü

KAYNAKLAR

Hinze, J., 1993. Construction Contracts, Irwin McGraw-Hill.

Gilbreath, R. D., 1992. Managing construction contracts operational controls for commercial risks, second edition, John Wiley&Sons, INC, Canada.

Murdoch, J. ve Hughes, W., 1993. Construction Contracts law andmanagement, E&FN Spon, London.